Verborgen gebreken: hoe zit dat precies?
Het is de angst van elke woningkoper. Twee dagen nadat je trots de koopakte hebt ondertekend, ontdek je een ernstig gebrek aan je nieuwe woning. Maar wanneer is er sprake van een verborgen gebrek? En wie is dan verantwoordelijk?
Wat is een verborgen gebrek?
Een woning kan gebreken hebben als gevolg van bijvoorbeeld ouderdom, constructiefouten of vocht. Koop je die woning, dan wil je dat graag weten. Zeker bij gebreken die grote problemen of gezondheidsrisico’s kunnen veroorzaken, zoals:
– Asbest
– Lekkage
– Verstoppingen
– Funderingsproblemen
– Boktor of houtworm
– Slechte riolering
– Scheuren in muren of vloeren
– Houtrot
– Schimmels of zwammen
Dit soort gebreken zijn vaak zichtbaar. Of de verkoper vermeldt het. Maar is dat niet het geval? En was het gebrek wél aanwezig voor de overdracht? Dan is het een verborgen gebrek.
Wie is aansprakelijk bij een verborgen gebrek?
Je koopt een woning inclusief bekende en onbekende gebreken. Bij kleinere gebreken draai je als koper meestal zelf op voor herstelkosten. Het wordt anders als een gebrek zó ernstig is dat het je woongenot of veiligheid aantast. Bijvoorbeeld omdat het dak op instorten staat, of het toilet dagelijks overstroomt. De woning is dan niet geschikt voor normaal gebruik.
Was de verkoper op de hoogte van dit gebrek? Hadden zij het moeten weten? Of wisten ze van bestaande risico’s die tot schade kunnen leiden, zoals een slechte fundering, en hebben ze dit niet vermeld? Dan zijn ze waarschijnlijk aansprakelijk.
Daarop is wel een belangrijke uitzondering. Als koper heb je een onderzoeksplicht. Hoe beter je daaraan voldoet, hoe groter de kans dat de verkoper aansprakelijk is bij gebreken. Het beste kun je een bouwkundige keuring laten uitvoeren – daarmee voldoe je vrijwel altijd aan de onderzoeksplicht.
Daarnaast kan de koopakte clausules bevatten waarin je een groter risico op gebreken accepteert. In een ouderdomsclausule staat bijvoorbeeld dat de woning gebreken passend bij de leeftijd kan vertonen. Je kunt de verkoper daar dan niet zomaar aansprakelijk voor stellen.
Wat moet je doen als je een verborgen gebrek ontdekt?
Meld het gebrek vlot, uiterlijk binnen enkele weken, bij de verkoper. Doe dat schriftelijk, zodat je bewijs van de melding hebt. Het is belangrijk dat je voorkomt dat de schade of herstelkosten kunnen verergeren, dus doe direct noodzakelijke aanpassingen of laat een (nood)reparatie uitvoeren. Je kunt hiervoor het best meerdere offertes opvragen, dan kun je achteraf aantonen dat je niet voor de duurste aanbieder hebt gekozen.
Werkt de verkoper mee? Dan moet je hen eerst de kans geven het gebrek te herstellen. Ze mogen het zelf repareren of een bedrijf inschakelen. Leg afspraken altijd schriftelijk vast en denk ook aan zaken als de termijn, betalingsregelingen en onvoorziene kosten.
Wil de verkoper niet meewerken? Dan kun je een brief sturen: een ingebrekestelling. Als de verkoper ook daarop niet reageert of medewerking weigert, zul je naar de rechter moeten stappen. Een rechtsbijstandsverzekering of advocaat kan je hierin adviseren.
Houd er rekening mee dat je niet álle kosten terugkrijgt. Vaak verbetert de woning door de reparatie, omdat die delen geheel vernieuwd zijn. Het verschil tussen de oude waarde en nieuwe waarde betaal je meestal zelf.
Ellende voorkomen? Laat je woning keuren
Je ziet: een verborgen gebrek is geen kleinigheid. Het kost je veel tijd en geld. Je kunt een hoop ellende voorkomen door de woning vóór aankoop te laten keuren. Bij een uitgebreide bouwkundige keuring komen veel problemen aan het licht. En zijn er aanwijzingen voor specifieke gebreken, dan kun je een specialistische keuring laten uitvoeren. Je weet dan zeker wat je koopt.
Wil je advies over een bouwkundige keuring? Je kunt altijd contact met ons opnemen.