TECHNISCHE DUE DILIGENCE
Sta je voor de aankoop, verkoop of herfinanciering van commercieel vastgoed? Met een technische due diligence krijg je inzicht in de bouwkundige en installatietechnische staat van het gebouw, de verwachte onderhoudskosten en mogelijke technische risico’s.
Het onderzoek wordt ook aangeduid als Technical Due Diligence of TDD. De bevindingen worden verwerkt in een duidelijk rapport waarmee kopers, verkopers, beleggers en financiers beter onderbouwde beslissingen kunnen nemen.
Een technische due diligence kijkt verder dan alleen zichtbare gebreken. We beoordelen ook beschikbare documenten, installaties, onderhoudsplannen en brandveiligheid. De precieze omvang van het onderzoek stemmen we af op het object, de transactie en de informatiebehoefte van de opdrachtgever.
- Inzicht in gebreken, risico’s en onderhoudskosten
- Onafhankelijk technisch onderzoek van vastgoed
- Duidelijk TDD-rapport met conclusies en advies
- Geschikt voor aankoop, verkoop en herfinanciering
- Bouwkundige en installatietechnische beoordeling
Wat is een technische due diligence?
Een technische due diligence is een zorgvuldig onderzoek naar de technische staat en risico’s van vastgoed. Het onderzoek wordt meestal uitgevoerd vóór een vastgoedtransactie, maar kan ook relevant zijn bij herfinanciering, herontwikkeling of een wijziging in het gebruik van een gebouw.
Tijdens het due diligence-onderzoek beoordelen we onder meer de bouwkundige onderdelen, installaties, het uitgevoerde onderhoud en beschikbare technische documenten. Daarbij kijken we niet alleen naar de huidige staat van het object, maar ook naar kosten en risico’s die in de komende jaren kunnen ontstaan.
Een koper wil bijvoorbeeld weten of kort na de aankoop grote uitgaven nodig zijn voor het dak, de gevel of de klimaatinstallaties. Een verkoper kan het onderzoek gebruiken om technische informatie vooraf inzichtelijk te maken en vragen tijdens het verkoopproces beter te beantwoorden.
Wanneer laat je een technische due diligence uitvoeren?
Een TDD is onder meer relevant bij:
- aankoop of verkoop van commercieel vastgoed;
- aankoop van een beleggingsobject of vastgoedportefeuille;
- herfinanciering;
- herontwikkeling of functiewijziging;
- beoordeling van toekomstig onderhoud;
- opname van vastgoed in een bestaande portefeuille.
Technische due diligence bij aankoop
Voor een koper geeft een technische due diligence inzicht in potentiële gebreken, achterstallig onderhoud en toekomstige investeringen. Deze informatie kan worden gebruikt bij de beoordeling van de aankoopprijs, de voorwaarden van de transactie en het beschikbare onderhoudsbudget.
Ook kan blijken dat installaties technisch verouderd zijn, terwijl ze op het moment van de inspectie nog wel functioneren. De koper kan dan rekening houden met vervanging, aanpassing of verduurzaming in de jaren na de aankoop.
Technische due diligence bij verkoop
Ook voor een verkoper kan een technische due diligence waardevol zijn. Door de technische informatie vooraf zorgvuldig te verzamelen, wordt duidelijk welke vragen van potentiële kopers kunnen worden verwacht.
Een verkoper kan het rapport gebruiken om:
- de technische staat van het gebouw inzichtelijk te maken;
- ontbrekende documentatie tijdig aan te vullen;
- bekende gebreken vooraf te benoemen;
- onderhoudspunten beter toe te lichten;
- vertraging tijdens het verkoopproces te beperken.
Een TDD-rapport voorkomt niet dat een koper aanvullend onderzoek laat uitvoeren. Het kan wel bijdragen aan een transparanter proces waarin de beschikbare technische data overzichtelijk wordt aangeboden.
Voor welk vastgoed is een TDD geschikt?
Technische due diligence wordt vooral toegepast bij commercieel en professioneel beheerd vastgoed. Het onderzoek kan worden afgestemd op één gebouw, maar ook op meerdere objecten binnen een vastgoedportefeuille.
We voeren technische onderzoeken uit voor onder meer:
- kantoorgebouwen;
- winkelcentra en winkelpanden;
- logistiek en industrieel vastgoed;
- hotels;
- appartementencomplexen;
- zorgvastgoed;
- scholen en maatschappelijk vastgoed;
- gemengde gebouwen;
- beleggingsobjecten;
- vastgoedportefeuilles.
Eén object of een complete vastgoedportefeuille
Bij de aankoop van één gebouw ligt de nadruk meestal op de technische staat, directe risico’s en verwachte kosten van dat specifieke object. Bij een portefeuilleonderzoek is daarnaast behoefte aan onderlinge vergelijkbaarheid.
De rapportage kan dan per gebouw dezelfde structuur volgen. Hierdoor worden risico’s, onderhoudsbehoeften en investeringen eenvoudiger naast elkaar gezet. Dat helpt een koper, belegger of vastgoedbeheerder om prioriteiten te bepalen.
Voor een bredere beoordeling van bestaand vastgoed kan ook bouwkundig advies voor vastgoedbeheerders relevant zijn. Daarbij ligt de nadruk niet alleen op een transactie, maar ook op onderhoud, beheer en technische besluitvorming tijdens de exploitatie.
Wat wordt tijdens een technische due diligence onderzocht?
Welke onderdelen we onderzoeken, hangt af van het type vastgoed en de afgesproken scope. We beoordelen onder meer de bouwkundige staat, technische installaties, onderhoudstoestand, zichtbare gebreken, beschikbare documentatie en mogelijke toekomstige investeringen. Zo ontstaat een compleet beeld van de technische risico’s die relevant zijn voor de transactie.
Hoe verloopt een technische due diligence?
Iedere technische due diligence begint met het bepalen van de onderzoeksvraag. Gaat het om de aankoop van één gebouw, een complete vastgoedportefeuille of een herfinanciering? Op basis daarvan bepalen we de scope van het onderzoek.
Vervolgens verzamelen we de beschikbare documentatie en plannen we de inspectie op locatie. Tijdens deze inspectie beoordelen onze inspecteurs de bouwkundige en installatietechnische onderdelen van het object. Waar nodig worden aanvullende gegevens opgevraagd of specialisten betrokken.
Na de inspectie analyseren we alle verzamelde informatie en verwerken we onze bevindingen in een overzichtelijk Technical Due Diligence Report.
Wat staat er in het TDD rapport?
Na afronding van het onderzoek ontvang je een overzichtelijk rapport waarin de belangrijkste technische bevindingen zijn samengebracht.
Afhankelijk van de opdracht bevat het rapport onder andere:
- omschrijving van het object en de onderzoeksopzet;
- beoordeelde documentatie en uitgevoerde inspecties;
- bouwkundige en installatietechnische bevindingen;
- gebreken, onderhoudsachterstanden en risico’s;
- verwachte onderhouds- en investeringskosten;
- conclusies en aanbevelingen.
Kosten van een technische due diligence
De kosten van een technische due diligence hangen af van het type vastgoed, de omvang van het object, de beschikbare documentatie, de benodigde specialisten en de gewenste diepgang van het onderzoek.
Je ontvangt vooraf een offerte met de onderzoeksopzet, werkzaamheden en kosten.
Waarom kiezen voor ECHT Gekeurd?
Bij een vastgoedtransactie is een onafhankelijke technische beoordeling belangrijk. Daarom brengen onze inspecteurs de bouwkundige en installatietechnische staat, onderhoudsbehoefte en relevante technische risico’s objectief in kaart. De onderzoeksopzet wordt afgestemd op het vastgoed, de beschikbare documentatie en de informatie die nodig is voor de transactie.
Waar nodig betrekken we aanvullende specialisten of adviseren we verdiepend onderzoek. Zo blijft duidelijk welke onderdelen binnen de scope zijn beoordeeld, waar onzekerheden bestaan en welke aandachtspunten nader onderzoek vragen.
Je ontvangt onder meer:
- een duidelijke omschrijving van de onderzoeksopzet en scope;
- een beoordeling van de bouwkundige en installatietechnische staat;
- inzicht in zichtbare gebreken, onderhoudsachterstanden en technische risico’s;
- een beoordeling van relevante beschikbare documentatie;
- inzicht in verwachte onderhouds- en investeringskosten;
- een rapport dat ook bruikbaar is voor overleg met andere partijen.
- duidelijke conclusies, aandachtspunten en mogelijke vervolgstappen.
Onze inspecteurs voeren technische onderzoeken uit voor onder meer kantoren, bedrijfsgebouwen, winkels, hotels, appartementencomplexen en vastgoedportefeuilles. ECHT Gekeurd is daarbij actief in Noord-Holland, Flevoland en Utrecht.
Technische due diligence laten uitvoeren?
Sta je voor de aankoop, verkoop, herfinanciering of herontwikkeling van vastgoed? Dan geeft een technische due diligence inzicht in de technische staat, onderhoudsbehoefte en mogelijke risico’s van het object.
We stemmen het onderzoek af op het gebouw, de transactie en jouw informatiebehoefte. Je ontvangt vooraf duidelijkheid over de scope en na afloop een overzichtelijk rapport met de belangrijkste bevindingen, financiële aandachtspunten en mogelijke vervolgstappen.
Heb je een object of vastgoedportefeuille waarvoor je een TDD wilt laten uitvoeren? Neem contact met ons op en stuur waar mogelijk alvast informatie mee over het vastgoed, de transactiefase en de gewenste planning.
Veelgestelde vragen
Een TDD is vooral relevant bij de aankoop of verkoop van commercieel vastgoed. Het onderzoek kan ook worden uitgevoerd bij herfinanciering, herontwikkeling, opname van een gebouw in een portefeuille of een grotere investeringsbeslissing.
Afhankelijk van het object gebruiken we onder meer bouwtekeningen, plattegronden, onderhoudsrapporten en andere technische documentatie. Een bestaand MJOP kan informatie geven over gepland onderhoud en verwachte kosten. Ontbrekende documenten hoeven het onderzoek niet onmogelijk te maken, maar kunnen de zekerheid van de beoordeling beperken.
Afhankelijk van het object vragen we bijvoorbeeld om bouwtekeningen, plattegronden, rapporten of andere informatie.
Een bestaand meerjarenonderhoudsplan kan waardevolle informatie bevatten over geplande werkzaamheden en geraamde kosten. We beoordelen daarbij ook of het plan nog aansluit op de huidige staat van het gebouw.
Ontbrekende documenten betekenen niet automatisch dat het onderzoek niet kan doorgaan. Het gebrek aan informatie wordt wel in het rapport benoemd, omdat dit invloed kan hebben op de zekerheid van de beoordeling.
De doorlooptijd hangt af van de omvang van het vastgoed, de beschikbaarheid van documenten en de afgesproken rapportagedatum. Bij vastgoedtransacties is de onderzoeksperiode vaak beperkt. Daarom is het verstandig om de technische due diligence zo vroeg mogelijk in het proces te plannen.
Het proces bestaat doorgaans uit:
- het vaststellen van de onderzoeksvraag en scope;
- het verzamelen en beoordelen van beschikbare documenten;
- de inspectie van het vastgoed;
- eventuele aanvullende onderzoeken;
- de analyse van bevindingen en kosten;
- het opstellen van het TDD-rapport;
- bespreking van de belangrijkste conclusies.
Wanneer informatie ontbreekt of delen van het gebouw niet toegankelijk zijn, kan dat de beoordeling vertragen of beperken. Tijdige toegang tot het object en de technische data helpt om het onderzoek zorgvuldig uit te voeren.
Een bouwkundige keuring richt zich vooral op de zichtbare technische staat en gebreken van een gebouw. Een technische due diligence is breder en betrekt ook installaties, onderhoudskosten, beschikbare documenten en technische risico’s bij de beoordeling.
Voor een afzonderlijk bedrijfsgebouw kan een bouwkundige keuring van een bedrijfspand voldoende zijn. Bij een vastgoedtransactie met een bredere informatiebehoefte ligt een TDD meer voor de hand.
De inspectie is grotendeels visueel en niet-destructief. We openen normaal gesproken geen constructies en demonteren geen installaties. Ook testen we onderdelen alleen wanneer dat vooraf is afgesproken en praktisch mogelijk is.
Voor niet-zichtbare bouwdelen kan bouwkundige endoscopie als aanvullend onderzoek worden overwogen.
Nee. Een technische due diligence kan niet garanderen dat ieder verborgen gebrek wordt gevonden. De beoordeling is afhankelijk van de bereikbaarheid, de beschikbare documenten en de afgesproken scope.
Wanneer tijdens het onderzoek aanwijzingen ontstaan voor specifieke risico’s, kan aanvullend specialistisch onderzoek worden geadviseerd. Denk bijvoorbeeld aan een conditiemeting volgens NEN 2767, een gebrekenonderzoek of een funderingsonderzoek.
Ja. Een bestaand meerjarenonderhoudsplan kan belangrijke informatie geven over gepland onderhoud en verwachte kosten. Tijdens het TDD-onderzoek beoordelen we wel of het plan actueel is en aansluit op de feitelijke staat van het gebouw.
Wanneer een plan verouderd is, kan een MJOP-actualisatie nodig zijn.
Duurzaamheid kan onderdeel zijn van de onderzoeksopzet. Denk aan de energieprestatie, isolatie, technische installaties en mogelijke verduurzamingsmaatregelen.
Afhankelijk van de vraag kunnen een energielabel of een duurzaam meerjarenonderhoudsplan aanvullende informatie geven.