Twijfel je aan de staat van de fundering van een woning of bedrijfspand? Met een funderingsonderzoek brengen we zichtbare verzakkingen, scheefstand en andere signalen van funderingsproblemen in kaart. Je ontvangt een funderingsrapport met onze bevindingen, meetgegevens en een praktisch advies over eventuele vervolgstappen.
Een funderingsonderzoek kan nodig zijn bij de aankoop of verkoop van een pand, maar ook wanneer je scheuren, hoogteverschillen of klemmende ramen en deuren opmerkt. Afhankelijk van de situatie voeren we alleen een funderingsonderzoek fase 0 uit, of fase 0 gevolgd door fase 1. Fase 1 wordt dus nooit afzonderlijk uitgevoerd.
- KCAF-erkend - officieel erkend funderingsonderzoek
- Onafhankelijk funderingsonderzoek én advies
- Heldere rapportage - meetgegevens en praktisch advies
- Fase 0 & Fase 1 - voor woningen en vastgoed
Wat is een funderingsonderzoek?
Een funderingsonderzoek is een gericht onderzoek naar het functioneren en de staat van de fundering onder een gebouw. De fundering draagt het gewicht van het pand over op de bodem. Wanneer de fundering ongelijkmatig zakt, onvoldoende draagkracht heeft of wordt aangetast, kan dit leiden tot scheefstand, scheurvorming en andere bouwkundige schade.
Tijdens het onderzoek kijken we niet alleen naar de fundering zelf. We beoordelen ook zichtbare schade aan gevels, vloeren en metselwerk. Daarnaast onderzoeken we of hoogteverschillen of vervormingen aanwezig zijn die kunnen wijzen op een verzakking.
Wanneer is funderingsonderzoek nodig?
Funderingsproblemen ontwikkelen zich vaak geleidelijk. Een kleine scheur hoeft niet direct te betekenen dat de fundering gebrekkig is, maar een combinatie van meerdere signalen kan wel aanleiding zijn voor onderzoek.
Een funderingsonderzoek is onder meer verstandig wanneer:
- scheuren ontstaan in binnenmuren, buitengevels of vloeren;
- vloeren zichtbaar of voelbaar aflopen;
- een woning of gevel scheef lijkt te staan;
- ramen en deuren zonder duidelijke reden gaan klemmen;
- er hoogteverschillen tussen aangrenzende panden zijn;
- je een oudere woning met een houten paalfundering koopt;
- het pand in een gebied met slappe bodem of funderingsrisico’s staat;
- je plannen hebt voor een aanbouw, verbouwing of verduurzaming;
- omliggende werkzaamheden mogelijk invloed hebben op de fundering;
- je meer zekerheid wilt bij de aankoop of verkoop van een pand.
Meerdere signalen geven meer duidelijkheid
Een enkele scheur wijst niet direct op een funderingsprobleem. Gaan scheuren samen met scheefstand, hoogteverschillen of klemmende kozijnen, dan is nader onderzoek verstandig.
Oudere woningen kunnen op houten palen of op staal zijn gefundeerd. Beide funderingstypen kunnen verzakken door onder meer de bodemgesteldheid, belasting en grondwaterstand.
Ook vóór een verbouwing kan funderingsonderzoek nodig zijn, bijvoorbeeld bij een aanbouw of extra verdieping. Met een bouwkundige nulmeting leg je bovendien de staat van het pand vóór de werkzaamheden vast.
Van vooronderzoek tot aanvullend funderingsonderzoek
Begrijpelijk onderzoek naar de fundering. Of je nu een woning koopt, verkoopt of twijfelt over verzakkingen of scheefstand: met funderingsonderzoek Fase 0 en Fase 1 krijg je helder inzicht in de staat van de fundering. Onafhankelijk, begrijpelijk en bruikbaar voor vervolgstappen.
Funderingsonderzoek fase 0
Funderingsonderzoek fase 0 is een vooronderzoek waarmee we het risico op funderingsproblemen beoordelen. De fundering wordt tijdens deze fase niet uitgegraven of blootgelegd. We verzamelen informatie uit beschikbare bronnen en combineren deze met een beoordeling van zichtbare signalen aan het pand.
Een fase 0-onderzoek kan geschikt zijn wanneer je een eerste inschatting van het funderingsrisico nodig hebt. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn bij de aankoop van een woning, bij lichte scheurvorming of wanneer bekend is dat in de omgeving funderingsproblemen voorkomen.
Tijdens funderingsonderzoek fase 0 kunnen onder meer de volgende onderdelen aan bod komen:
- archiefonderzoek naar het bouwjaar en vermoedelijke funderingstype;
- beoordeling van beschikbare bouwtekeningen en bodemgegevens;
- visuele inspectie van gevels, vloeren en zichtbare gebreken;
- beoordeling van scheefstand en scheurvorming;
- inventarisatie van omgevingsfactoren en bekende risicogebieden;
- eerste beoordeling van de noodzaak van aanvullend onderzoek.
Afhankelijk van de opdracht kunnen ook een vloerwaterpassing en lintvoegmeting worden uitgevoerd. Met deze metingen brengen we hoogteverschillen in vloeren en gevels in beeld.
Het doel van fase 0 is niet om ieder mogelijk gebrek definitief vast te stellen. Het onderzoek geeft een onderbouwde eerste beoordeling van het funderingsrisico. Op basis daarvan adviseren we of nader funderingsonderzoek fase 1 nodig is.
Funderingsonderzoek fase 1
Funderingsonderzoek fase 1 is een uitgebreider, niet-destructief onderzoek op locatie. Niet-destructief betekent dat de fundering tijdens deze fase niet wordt opengelegd en dat er geen funderingsput wordt gegraven.
Tijdens fase 1 verzamelen we meetgegevens over de stand en vervorming van het pand. Die gegevens combineren we met een visuele inspectie, archiefinformatie en een beoordeling van de omgeving. Hierdoor ontstaat een beter onderbouwd beeld van het functioneren van de fundering.
Bij funderingsonderzoek fase 1 kunnen onder meer de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:
- inmeten van gevels en maatvoering van het pand;
- uitvoeren van lintvoegmetingen;
- uitvoeren van een vloerwaterpassing;
- inspecteren van scheuren en andere schadebeelden;
- beoordelen van scheefstand en hoogteverschillen;
- inventariseren van het vermoedelijke funderingstype;
- analyseren van mogelijke omgevingsinvloeden;
- beoordelen van beschikbare gegevens over bodem en grondwater.
De afzonderlijke metingen zeggen op zichzelf niet altijd voldoende. Een vloer kan bijvoorbeeld enkele millimeters aflopen zonder dat sprake is van een funderingsprobleem. Daarom beoordelen we de meetresultaten altijd in combinatie met de leeftijd van het gebouw, het funderingstype, de bodemgesteldheid en de zichtbare schade. Juist die samenhang bepaalt of er aanwijzingen zijn voor funderingsproblematiek.
Het doel van fase 1 is een technisch onderbouwde beoordeling van de fundering. Je ontvangt een classificatie van het funderingsrisico en advies over monitoring, aanvullend onderzoek of mogelijk funderingsherstel.
Fase 1 kan indien gewenst worden gecombineerd met een gebrekenonderzoek wanneer je naast de fundering ook andere bouwkundige schade wilt laten beoordelen.
Hoe verloopt een funderingsonderzoek?
We bepalen eerst de onderzoeksvraag en welke onderzoeksfase daarbij past. Vervolgens verzamelen we informatie over het pand, de fundering en de omgeving. Bij fase 1 voeren we ook een inspectie en metingen op locatie uit.
We beoordelen scheuren, scheefstand en hoogteverschillen altijd in samenhang. De bevindingen en meetgegevens verwerken we in een funderingsrapport met duidelijke conclusies en advies over mogelijke vervolgstappen.
Wat wordt tijdens het onderzoek naar de fundering beoordeeld?
Welke onderdelen worden onderzocht, hangt af van de gekozen onderzoeksfase en de situatie ter plaatse. Een onderzoek naar de fundering kan bestaan uit een combinatie van documentenonderzoek, visuele waarnemingen en metingen.
We letten onder meer op:
- het vermoedelijke funderingstype;
- zichtbare scheuren en vervormingen;
- scheefstand van gevels en vloeren;
- verschillen in vloerhoogte;
- afwijkingen in lintvoegen;
- aansluiting op naastgelegen panden;
- mogelijke invloed van bodem en grondwater;
- leeftijd en bouwwijze van het pand;
- verbouwingen of wijzigingen in de belasting;
- bekende funderingsproblemen in de omgeving.
Niet iedere scheur wordt door de fundering veroorzaakt. Scheurvorming kan bijvoorbeeld ook ontstaan door krimp, temperatuurverschillen, verbouwingen of beweging tussen verschillende bouwdelen. Daarom beoordelen we de waarnemingen altijd in samenhang.
Wat staat er in het funderingsrapport?
Na afronding van het onderzoek ontvang je een compleet rapport met:
✔ Omschrijving van het funderingstype
✔ Meetgegevens (hoogteverschillen, verzakkingen, afwijkingen)
✔ Beoordeling van de technische staat van de fundering
✔ Funderingsrisicoklasse volgens de F3O-methodiek of gemeentelijke richtlijnen
✔ Herstel- of monitoringsadvies
✔ Foto’s, plattegronden en toelichting in begrijpelijke taal
Wij voeren dit uit voor particulieren klanten, gemeentes, woningcorporaties en beleggers.
Voordelen van onafhankelijk funderingsonderzoek
Een funderingsonderzoek geeft vooral duidelijkheid. Dat betekent niet altijd dat er sprake is van een funderingsprobleem. Regelmatig blijkt tijdens onderzoek dat scheuren een andere oorzaak hebben of dat de gemeten afwijkingen passen bij de leeftijd en constructie van het gebouw. Andersom kan het onderzoek juist bevestigen dat aanvullend onderzoek of funderingsherstel verstandig is. Door de situatie objectief te beoordelen, kun je beslissingen nemen op basis van feiten in plaats van aannames.
Bij aankoop van een woning kan het rapport worden gebruikt om de risico’s beter af te wegen. Voor een eigenaar kan het onderzoek duidelijkheid geven over de oorzaak van scheuren of scheefstand. Voor een VvE vormt het rapport vaak een goede basis voor toekomstig onderhoud of technisch beleid. In dat geval kan ook ons bouwkundig advies voor VvE’s een logische vervolgstap zijn.
Voor vastgoedbeheerders en beleggers kan funderingsonderzoek onderdeel zijn van een bredere beoordeling van het vastgoed. Wanneer meerdere panden worden beheerd, kan aanvullend bouwkundig advies voor vastgoedbeheerders helpen bij het bepalen van onderhouds- en investeringskeuzes.
Belangrijke voordelen zijn:
- meer inzicht in het funderingsrisico;
- objectieve meetgegevens over verzakkingen en scheefstand;
- duidelijkheid over de noodzaak van vervolgonderzoek;
- praktisch advies over monitoring of funderingsherstel;
- bruikbare informatie bij aankoop, verkoop of beheer;
- een onderbouwd document voor overleg met andere deskundigen.
Een onderzoek geeft geen garantie dat zich in de toekomst geen veranderingen voordoen. Bodem, grondwater, belasting en werkzaamheden in de omgeving kunnen invloed blijven uitoefenen op het pand.
Funderingsonderzoek voor woningen en vastgoed
We voeren funderingsonderzoek uit voor particuliere en zakelijke opdrachtgevers. De onderzoeksvraag verschilt per situatie.
Een woningkoper wil bijvoorbeeld weten welk financieel risico hij loopt voordat de koop definitief wordt. Een eigenaar wil mogelijk weten of nieuwe scheuren samenhangen met verzakking. Een VvE kan onderzoek laten uitvoeren omdat meerdere appartementen last hebben van scheefstand of klemmende ramen en deuren.
Voor woningcorporaties, vastgoedbeheerders en beleggers kan funderingsonderzoek onderdeel zijn van een bredere beoordeling van de technische staat. Ook bij de aankoop van een bedrijfspand kan inzicht in de fundering nodig zijn om onverwachte herstelwerkzaamheden beter te kunnen inschatten.
Waar nodig combineren we het funderingsonderzoek met een bouwkundige keuring of een gebrekenonderzoek. De combinatie wordt afgestemd op de onderzoeksvraag, zodat werkzaamheden niet onnodig dubbel worden uitgevoerd.
Waarom funderingsonderzoek laten uitvoeren door ECHT Gekeurd?
Bij funderingsproblemen is een objectieve beoordeling belangrijk. Daarom richten onze inspecteurs zich uitsluitend op het vaststellen en beoordelen van de technische situatie. We voeren zelf geen funderingsherstel uit en hebben daardoor geen belang bij een bepaalde uitkomst. Je ontvangt een onafhankelijk rapport waarin duidelijk staat beschreven wat is vastgesteld, welke onzekerheden er zijn en welke vervolgstappen passend zijn.
Onze gecertificeerde inspecteurs voeren funderingsonderzoek uit voor woningen, appartementencomplexen en zakelijk vastgoed. Daarbij werken we volgens de geldende richtlijnen en gebruiken we een vaste onderzoeksopbouw.
Je ontvangt:
- een duidelijke omschrijving van het uitgevoerde onderzoek;
- meetgegevens en relevante foto's; een onderbouwde
- een onderbouwde beoordeling;
- uitleg over onzekerheden en beperkingen;
- onafhankelijk advies over mogelijke vervolgstappen;
- een rapport dat ook bruikbaar is voor overleg met andere partijen.
ECHT Gekeurd is KCAF-erkend. KCAF staat voor Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. Deze erkenning geeft aan dat het onderzoek wordt uitgevoerd door een organisatie die aansluit bij de vakinhoudelijke uitgangspunten voor funderingsonderzoek.
We zijn actief in onder meer Noord-Holland, Utrecht, Friesland en Flevoland. Of onderzoek op jouw locatie mogelijk is, hangt af van het adres en het type opdracht.
Offerte voor funderingsonderzoek aanvragen?
Wil je weten welk funderingsonderzoek het beste past bij jouw situatie? Stuur bij je aanvraag zoveel mogelijk informatie mee over het pand en de aanleiding. Denk aan het adres, het bouwjaar, foto’s van scheuren en eventuele bouwtekeningen of eerdere rapporten.
Op basis van deze informatie beoordelen we of funderingsonderzoek fase 0 of fase 1 het meest geschikt is. Vervolgens ontvang je een offerte waarin duidelijk staat beschreven welke werkzaamheden worden uitgevoerd en wat je kunt verwachten.
Twijfel je welke onderzoeksfase nodig is? Neem dan eerst contact met ons op. We denken graag met je mee, zodat je niet direct een uitgebreider onderzoek laat uitvoeren dan nodig is.
Veelgestelde vragen
De kosten van een funderingsonderzoek hangen af van de onderzoeksfase, de omvang van het pand en de benodigde metingen. Een fase 0-onderzoek is doorgaans minder uitgebreid dan fase 1, omdat tijdens fase 1 meer werkzaamheden en metingen op locatie worden uitgevoerd.
Ook het aantal gevels, de bereikbaarheid, de beschikbare archiefstukken en de complexiteit van het gebouw hebben invloed op de prijs. Je ontvangt vooraf een offerte waarin de werkzaamheden, de kosten en de btw duidelijk zijn opgenomen. Wanneer tijdens het onderzoek blijkt dat aanvullend onderzoek wenselijk is, bespreken we dat altijd eerst met je.
Soms is subsidie voor funderingsonderzoek beschikbaar, maar dit verschilt per gemeente en regio. Vooral gemeenten waar funderingsproblematiek vaker voorkomt, bieden soms een regeling voor onderzoek of funderingsherstel.
Controleer daarom altijd de website van jouw gemeente of informeer bij het lokale funderingsloket. Ook KCAF kan informatie geven over bestaande subsidieregelingen. Houd er rekening mee dat subsidies vaak vooraf moeten worden aangevraagd.
Fase 0 is bedoeld als eerste risico-inschatting, terwijl fase 1 uitgebreider onderzoek met aanvullende metingen op locatie omvat. Bij fase 0 ligt de nadruk op archiefonderzoek, beschikbare gegevens en zichtbare signalen.
Tijdens fase 1 worden onder meer gevels, vloeren en hoogteverschillen nauwkeurig ingemeten. Daardoor ontstaat een beter onderbouwd beeld van de technische staat van de fundering en kan een duidelijker advies worden gegeven.
De inspectie op locatie duurt meestal enkele uren, afhankelijk van de grootte van het pand en de afgesproken werkzaamheden. Daarna volgt de analyse van de meetgegevens en het opstellen van het funderingsrapport.
Bij grotere gebouwen of complexere situaties kan de totale doorlooptijd langer zijn. Tijdens de offertefase geven we altijd een indicatie van de planning.
Nee, funderingsonderzoek fase 0 en fase 1 zijn niet-destructief. De fundering blijft tijdens deze onderzoeken gesloten en er wordt niet gegraven.
Wanneer meer zekerheid nodig is, kan funderingsonderzoek fase 2 worden geadviseerd (deze dienst bieden wij niet aan). Daarbij wordt de fundering plaatselijk blootgelegd. In veel gevallen geven een vloerwaterpassing en lintvoegmeting echter al waardevolle aanvullende informatie zonder dat graafwerk nodig is.
Een bouwkundige keuring beoordeelt de algemene bouwkundige staat van een gebouw, terwijl funderingsonderzoek specifiek gericht is op de fundering en mogelijke funderingsproblemen.
Tijdens een bouwkundige keuring worden ook andere onderdelen van de woning beoordeeld, zoals het dak, de gevels, kozijnen en installaties. Een funderingsonderzoek bevat juist aanvullende metingen en analyses die specifiek zijn bedoeld om funderingsrisico’s beter in beeld te brengen.
Nee, een funderingsonderzoek kan niet alle verborgen gebreken aantonen. Bij fase 0 en fase 1 blijft de fundering grotendeels onder de grond en wordt deze niet rechtstreeks geïnspecteerd.
De beoordeling is gebaseerd op meetgegevens, zichtbare schade, archiefinformatie en het gedrag van het gebouw. Wanneer directe inspectie noodzakelijk is, kan funderingsonderzoek fase 2 (bieden wij niet aan) worden geadviseerd.
Nee, een scheur betekent niet automatisch dat de fundering de oorzaak is. Scheuren kunnen ook ontstaan door krimp van materialen, temperatuurverschillen, verbouwingen of normale bewegingen van een gebouw.
Wanneer scheuren samengaan met scheefstand, hoogteverschillen of klemmende ramen en deuren, is het verstandig om verder onderzoek te laten uitvoeren. Lees ook meer over veelvoorkomende funderingsproblemen en de signalen die daarbij kunnen optreden.